Dieser Beitrag ist anders als die meisten hier: Ich habe noch nicht gekauft. Was folgt, ist recherchiert, nicht erlebt — und ich schreibe dazu, woher jede Zahl stammt und welche noch nicht geprüft ist.
Sobald ich den Kauf hinter mir habe, kommt die zweite Fassung. Dann steht hier, was tatsächlich gestimmt hat.
Warum überhaupt kaufen
Bei mir hat die Rechnung nicht den Ausschlag gegeben. Miete und Kauf liegen über die Laufzeit ungefähr gleichauf, sobald man die Opportunitätskosten des gebundenen Kapitals einrechnet. Was den Unterschied macht, ist etwas anderes:
Eine eigene Wohnung ist eine dauerhafte Adresse. Für Banken bei der Kontoeröffnung und für die Frage, wo man tatsächlich lebt, ist Eigentum ein deutlich härteres Argument als ein Mietvertrag, den man kündigen kann.
Dazu kam bei mir ein praktischer Grund: Der Mietmarkt hat mir in zwei Wochen und rund siebzig Kontakten keine Wohnung geliefert. Das habe ich getrennt aufgeschrieben.
Was ein Quadratmeter kostet
Für das Segment, das ich suche — bezugsfertig, 45 bis 55 Quadratmeter, zentral, kein Neubau — liegt das Band bei etwa 1.250 bis 1.350 US-Dollar je Quadratmeter.
🌐 Das ist meine eigene Marktbeobachtung auf ss.ge und myhome.ge über etwa vier Wochen, keine Statistik. Angebotspreise, nicht Abschlusspreise — und wie im Mietmarkt liegt zwischen beidem eine Verhandlung.
Zwei Zahlen aus dem Marktbericht von TBC Capital vom März 2026, die für die Bezirkswahl zählen:
| Befund | Wert |
|---|---|
| Preisentwicklung Tschugureti | −8 % gegenüber Vorjahr |
| Transaktionen Tschugureti | rund 83 im Monat — das niedrigste Volumen der zentralen Bezirke |
🌐 Quelle: TBC Capital, Marktbericht März 2026.
Beides zusammen ergibt ein zweischneidiges Bild. Fallende Preise bei niedrigem Volumen bedeuten Verhandlungsspielraum beim Kauf — und schlechte Verkäuflichkeit, wenn man wieder heraus will. Wer eine Wohnung zum Wohnen sucht, kann damit leben. Wer auf Wertsteigerung setzt, sollte woanders hinsehen.
Der Zielkonflikt, den man nicht auflöst
Bei begrenztem Budget gehen drei Dinge nicht zusammen: zentraler Bezirk, ausreichende Fläche, bezugsfertig. Zwei davon sind erreichbar.
| Pfad | Was du bekommst | Preis |
|---|---|---|
| A — Bezirk halten | 30–40 m², zentral, bewohnbar, nur Kosmetik | wenig Fläche |
| B — Fläche halten | 50–60 m², Randlage, renoviert | schwächere Lage |
| C — Renovieren | 35–45 m² Altbau unrenoviert plus Ausbau | ⚠️ siehe unten |
Pfad C sieht auf dem Papier nach der Sparoption aus. Der Ausbau auf bezugsfertig kostet 🌐 400 bis 600 Dollar je Quadratmeter — bei 40 Quadratmetern also 16.000 bis 24.000 Dollar zusätzlich. Dazu kommt die Miete für die Bauzeit. Beide Posten gehören in die Rechnung, bevor man den niedrigeren Kaufpreis mit Pfad A vergleicht.
Ich habe mich für Pfad A entschieden.
Was im Altbau systematisch fehlt
Wer wie ich aus der Mietsuche kommt, hat eine Kriterienliste. Die gilt beim Kauf genauso, und im alten Bestand ist sie schwerer zu erfüllen, als die Fotos vermuten lassen:
- Gasetagenheizung statt Zentralheizung. In vielen Altbauten ist keine Zentralheizung vorhanden.
- Innenhoffenster. Ein Fenster ist nicht automatisch Tageslicht.
- Aufteilungen aus Erbteilungen. Wohnungen, die aus geteilten Etagen entstanden sind, haben oft Grundrisse ohne innere Logik.
Prüf diese drei Punkte beim Kauf mit derselben Härte wie bei der Miete. Danach lassen sie sich nur teuer ändern.
Was ein Ausländer für den Kauf braucht
Kurze Antwort: 🌐 wenig.
| Voraussetzung | Erforderlich? |
|---|---|
| Aufenthaltstitel | nein |
| Georgische Staatsbürgerschaft | nein |
| Georgisches Bankkonto | nein |
| Georgischer Mitgesellschafter | nein |
Die einzige Sperre betrifft landwirtschaftliche Flächen — die sind für ausländische natürliche Personen nicht zugänglich und nur über eine georgische juristische Person erwerbbar. Für Wohnimmobilien gilt das nicht.
🌐 Recherchiert, Fundstelle steht aus. Ich prüfe es beim eigenen Kauf.
Ablauf und Nebenkosten
Eintragung erfolgt über die Nationale Agentur für öffentliches Register beziehungsweise das Public Service Hall. 🌐 Der Standardweg dauert etwa vier Werktage, gegen höhere Gebühr ist eine taggleiche Eintragung möglich.
Käuferseitige Nebenkosten liegen 🌐 bei etwa 0,7 bis 1,2 Prozent — im Wesentlichen Eintragung und rechtliche Prüfung. Eine Kauf- oder Stempelsteuer gibt es nicht.
Umsatzsteuer fällt beim Kauf von einer Privatperson nicht an. Beim Neubau vom Bauträger sind 18 Prozent bereits im Angebotspreis enthalten — das ist kein Aufschlag, aber es erklärt, warum Neubaupreise je Quadratmeter höher wirken.
Finanzierung
Georgische Banken finanzieren auch für Ausländer. 🌐 Die Zinsen liegen im Bereich von 9 bis 13 Prozent (Recherche September 2026).
Diese Zahl ist der Punkt, an dem eine Kaufentscheidung kippt. Was eine Wohnung in diesen Lagen an Miete bringt, steht in meinem Mietmarkt-Protokoll. Beide Zahlen gehören nebeneinandergelegt, bevor man über einen Kredit nachdenkt — und zwar mit den eigenen.
Für mich selbst ist die Rechnung ohnehin eine andere: Ich suche eine Wohnung zum Wohnen. Dann ist die Alternative die Miete, die ich sonst zahle.
Was hier bewusst nicht steht
Die laufende Grundsteuer, die Besteuerung von Mieteinnahmen, die Haltefrist beim Verkauf und die Frage, ob man als Privatperson oder über eine Gesellschaft kaufen sollte.
Das sind Steuerfragen, und für die gilt auf dieser Seite eine strengere Regel: Sie bekommen eine Fundstelle im Gesetz oder sie erscheinen nicht. Meine Recherche dazu ist gemacht, die Fundstellen fehlen noch. Der Beitrag folgt.
Vorweg nur so viel, weil es die Kaufentscheidung berührt: Die Rechtsform macht bei der laufenden Besteuerung einen Unterschied, und zwar zugunsten der natürlichen Person. Wer eine Gesellschaft dafür gründen will, sollte den Beitrag abwarten.
Zeitplanung
Bei mir ist nicht die Überweisung der Engpass, sondern die Objektsuche. Eine Auslandsüberweisung auf ein georgisches Konto war bei mir in maximal vier Tagen da — deutlich schneller, als ich erwartet hatte.
Was Zeit kostet: ein Objekt zu finden, das die drei Hartkriterien erfüllt. Nach der Erfahrung aus der Mietsuche rechne ich in Wochen, nicht in Tagen.
Und ein saisonaler Punkt: 🌐 Nach übereinstimmenden Aussagen mehrerer Vermittler sind die Preise im Winter niedriger als im Sommer, weil die Kurzzeitvermietung dann weniger Objekte bindet. Statistisch belegt habe ich das nicht.
Kennzeichnung und Quellen
🌐 Dieser Beitrag ist recherchiert, nicht erlebt. Ich habe zum Zeitpunkt der Veröffentlichung keine Immobilie in Georgien gekauft.
Alle mit 🌐 markierten Angaben stammen aus Recherche oder eigener Marktbeobachtung, nicht aus abgeschlossenen Vorgängen. Die Marktzahlen zu Tschugureti stammen aus dem Marktbericht von TBC Capital, März 2026.
Nach Abschluss des eigenen Kaufs erscheint eine zweite Fassung mit den tatsächlichen Werten. Was sich dann als falsch herausstellt, wird sichtbar korrigiert und nicht stillschweigend ersetzt.
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